Od początku 2025 roku w Polsce obowiązują istotne zmiany w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, które znacząco wpływają na sposób klasyfikacji i opodatkowania nieruchomości. Nowelizacja wprowadza przede wszystkim nowe, autonomiczne definicje podstawowych pojęć podatkowych oraz rozszerza zakres opodatkowania o dotychczas nieuwzględniane obiekty i instalacje.
Spis treści
Nowe definicje budowli i budynków
Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie autonomicznych definicji „budowli” i „budynku” w prawie podatkowym. W przeciwieństwie do wcześniejszych regulacji, nowe definicje nie odwołują się już do Prawa budowlanego ani do otwartych katalogów przepisów budowlanych, co było źródłem licznych sporów prawnych i problemów z kwalifikacją obiektów.
Nowe definicje precyzyjnie określają cechy charakterystyczne obu kategorii, takie jak trwałe związanie z gruntem, obecność fundamentów, dachu czy przegródek. Wprowadzono również jasne wyłączenia – przykładowo, budynki służące wyłącznie do przechowywania materiałów sypkich są teraz klasyfikowane jako budowle. Ta zmiana była odpowiedzią na wyrok Trybunału Konstytucyjnego (SK 14/21) i ma na celu wyeliminowanie rozbieżności między specustawą podatkową a prawem budowlanym.
Opodatkowanie instalacji fotowoltaicznych
Nowelizacja wprowadza znaczące zmiany w opodatkowaniu instalacji fotowoltaicznych. Podatek obejmuje teraz te części instalacji, które zgodnie z nowymi definicjami stanowią budowle:
- Fundamenty i stelaże wolnostojące;
- Przyłącza i infrastruktura techniczna;
- Moduły techniczne umieszczone poza budynkiem;
Panele zamontowane bezpośrednio na dachu budynku mieszkalnego oraz elementy techniczne bez cech budowli (takie jak okablowanie czy falowniki zainstalowane wewnątrz domu) pozostają poza zakresem opodatkowania.
Istotne jest to, że podatnikami są wyłącznie przedsiębiorcy i inwestorzy prowadzący działalność gospodarczą. Instalacje fotowoltaiczne służące własnym potrzebom na prywatnych posesjach nadal pozostają zwolnione z podatku. Stawka podatku od budowli może wynosić do 2% wartości rocznie, obliczana na podstawie wartości amortyzacyjnej.
Podwyżki stawek i rozszerzenie zakresu opodatkowania
W 2025 roku gminy otrzymały możliwość stosowania wyższych stawek podatku, skorygowanych o wskaźnik inflacji. Przykładowo:
- Maksymalna stawka dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą wynosi 1,38 zł za metr kwadratowy;
- Stawka dla budynków usługowo-handlowych może sięgać 34 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej;
Znacząco rozszerzono również zakres opodatkowania. Po raz pierwszy podatek obejmuje
wspólne części nieruchomości, takie jak korytarze, parkingi, klatki schodowe czy garaże wielostanowiskowe. Podatek od tych części jest dzielony proporcjonalnie według udziałów współwłaścicieli w nieruchomości.
Do katalogu budowli podlegających opodatkowaniu dodano również nowe kategorie obiektów wymienionych w załączniku nr 4 do ustawy, w tym obiekty techniczne, magazyny energii czy kontenery, które spełniają przesłanki trwałego związania z gruntem.
Konsekwencje dla podatników
Wprowadzone zmiany czynią polski system podatku od nieruchomości bardziej precyzyjnym, ale jednocześnie bardziej rozbudowanym. Nowe definicje usprawniają klasyfikację obiektów, jednak mogą skutkować zmianą charakteru opodatkowania konkretnych nieruchomości. W połączeniu z możliwością stosowania przez gminy wyższych stawek, zmiany te mogą przełożyć się na większe obciążenia podatkowe dla właścicieli nieruchomości.
W świetle wprowadzonych zmian zalecane jest dokonanie audytu posiadanych nieruchomości, weryfikacja ich klasyfikacji zgodnie z nowymi definicjami oraz, w razie potrzeby, złożenie korekt deklaracji podatkowych. Szczególną uwagę należy zwrócić na instalacje fotowoltaiczne oraz wspólne części nieruchomości, które mogą teraz podlegać opodatkowaniu.
